Las lotificaciones y las estafas

Escrito por Francisco Rodolfo Bertrand G. Domingo 16 de Agosto. Tomado de El Diario de Hoy.

Recientemente los miembros de una empresa de lotificaciones fueron capturados y acusados de múltiples estafas. Desconozco los detalles del caso por lo que este artículo no se refiere a él, si no que más bien lo menciono porque me trae a la mente una larga cadena de incidentes de estafa, relacionados todos con un fenómeno mercantil territorial conocido como "lotificaciones".
El país está sentado en una inmensa bomba de tiempo. Se dice que más de 300, 000 familias son tenedoras de un lote en lotificaciones, por lo que los actuales 250 casos son menos del uno por ciento de los problemas posibles.

Dos son las áreas de cuidado en esta materia de las lotificaciones: los aspectos de permisos y autorizaciones para lotificar y la forma contractual que se utiliza normalmente para comercializar los lotes. Las autoridades tanto nacionales como locales, suelen darle importancia a los aspectos normativos y técnicos, pues a partir de allí es que les llega el adjetivo de informales, pero el tratamiento legislativo del sistema contractual tanto entre el dueño del terreno con el que administra la lotificación y entre éstos y los compradores, es casi nulo.

Resolver los problemas técnicos es importante por supuesto, pero bajo ningún punto de vista puede sustraerse esta solución a la corrección de los defectos legales y contractuales. El problema se basa en que este tipo de parcela se vende por medio de un contrato que se denomina "arrendamiento con promesa de venta", pero con grandes carencias legales, pues al ser tanto el arrendamiento como la promesa dos contratos de los llamados personales, no están sujetos a mayores formalidades, y peor aún no representan derechos efectivos hacia la parcela que se supone que se compró.

Este último hecho hace que se puedan "vender" lotes que ya tengan constituidas hipotecas de terceros, lotes que no pertenezcan al "dueño", lotes de los que se deben impuestos, lotes embargados o con anotaciones preventivas, por supuesto lotes de lotificaciones sin permiso y un largo etc.

De mis reflexiones sobre varias experiencias en programas de regulación de tierras en la región, concluyo que la solución a la problemática anterior requiere, necesariamente, de crear una categoría jurídica de carácter real, que afecte el terreno en lotificación y proteja todos los negocios que se realizan bajo su sombra. Esta categoría debe inscribirse en el registro de la propiedad y su acto constitutivo sería la autorización para lotificar o la decisión del dueño de lotificar el terreno o algo parecido.

Es entendido que si existen gravámenes como hipotecas u otras cargas se requerirá el permiso del acreedor. Inscrita esta "característica o régimen especial", cualquier reclamo que se haga debe considerar la lotificación como una empresa y no afectar los derechos de los lote-habientes con la lotificación, e idealmente, tampoco el contrato del lotificador con el dueño del inmueble.

Dada la magnitud del mercado, debe también contarse con instancias públicas que vigilen los aspectos jurídicos y la solvencia de las empresas lotificadoras, así como sus formas de hacer negocio; la ley especial podría fijar los criterios de autorización y funcionamiento de estas empresas, igualmente determinar los límites de responsabilidad entre el dueño del inmueble y el lotificador.

En el Congreso está en estudio un proyecto de ley, pero me temo que su enfoque tiende más a regularizar las lotificaciones ya existentes en cuanto a los requisitos técnicos exigidos para las parcelaciones, y no a reglamentar y proteger los derechos de las familias que negocian con estas empresas.

Una regulación, pues, que equilibre los derechos, delimite las obligaciones y permita que el mercado de lotes continué fuerte y pujante sería saludable para todo el país. Seguir como estamos sería no sólo injusto, si no, talvez, un suicidio colectivo.