26 de Septiembre. Tomado de Agencia Venezolana de Noticias.
Caracas, 25 Sep. AVN (Aurelio Gil).- En los últimos cinco años, por lo menos 150 mil familias venezolanas de clase media han perdido miles de millones de bolívares y la esperanza de ser propietarias de una vivienda, porque aquellas por las cuales pagaron elevadas iniciales, les han sido arrebatadas por las mismas constructoras que, en principio, se las ofrecieron.
La razón ha sido la imposibilidad de estas familias de pagar los sobreprecios no contemplados en el acuerdo inicial de compra venta que empresarios inescrupulosos les impusieron, ilegalmente, justificándolos como ajustes, de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que también llaman “justiprecio” o “ajuste necesario”.
Para la mayoría de las familias involucradas la situación es insostenible, pues se ven presionadas a conseguir el dinero del “ajuste”, que muchas veces triplica el precio inicial y, si no, lo pierden todo.
Las que logran conseguir el dinero, luego son conminadas a firmar otro contrato de compra venta con nuevas condiciones de pago y de entrega, establecidas a la medida de los intereses de los dueños de las constructoras.
Los apartamentos confiscados a las familias que no pudieron conseguir los recursos monetarios, son vendidos a terceros con nuevos precios y condiciones.
El caso, debido a sus dimensiones, fue calificado por la Subcomisión de Gestión Pública y Poder Popular de la Asamblea Nacional como “problema de orden social” y está siendo atacado por dos instancias gubernamentales.
¿Qué es el IPC?
Según el ABC Económico del Banco Central de Venezuela (BCV), el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es “un indicador estadístico que mide la evolución de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo familiar durante un período determinado”.
Para el cálculo del IPC se adopta un año de referencia, llamado año base, cuyo nivel inicial es 100, y se selecciona una lista representativa de los bienes y servicios que consumen los hogares (la canasta). Se determina la importancia relativa que tiene cada rubro en el gasto del consumo familiar, esta proporción en términos técnicos se denomina estructura de ponderaciones del IPC.
Este factor se ha venido utilizando, de manera ilegal, en la industria de la construcción como elemento de ajuste de precios, hasta que en junio de 2009 una resolución del para entonces Ministerio de Hábitat y Vivienda, lo prohibió en forma taxativa.
Para tapar sus imprevisiones presupuestarias o aumentar sus ganancias, siguiendo la lógica del capital “ganar y ganar”, los constructores o promotores encontraron en el IPC un término bajo el cual amparar sus “ajustes” de precios.
Muchos de estos empresarios, furibundos defensores de la propiedad privada, y algunos fundadores de partidos políticos de derecha, no se inmutan cuando privan de la propiedad privada de sus viviendas y de sus ahorros, a familias de clase media que han dispuesto todo su dinero y esfuerzo para ese fin.
Condiciones de compra-venta
Parecería una verdad de Perogrullo decir que esta es la etapa más importante del negocio inmobiliario, si no fuera porque es en esta fase, donde estos constructores aplican la trama legal que les garantizará sus beneficios.
Esta trama consiste en tres modalidades de documento para acordar la opción de compra, la intención de compra o el compromiso de venta, en las cuales se hacen válidas lo que en derecho denominan “arras”, que no es más que el dinero que estipula el vendedor para garantizar ( “amarrar”) la negociación.
La primera, es el documento privado, a través del cual una persona, en nombre de o en representación de alguien más, le vende a otra persona, por un monto y condiciones determinadas.
La segunda es la negociación notariada, donde vendedor y comprador, una vez acordadas las condiciones de la misma, acuden a una notaria, para autenticar el documento de opción de compra sobre el cual han convenido.
Y la tercera es la negociación que se realiza protocolizando el acuerdo de compraventa en un registro subalterno.
Los dos últimos son documentos públicos y tienen más peso que el documento privado suscrito entre el comprador y el vendedor.
De modo que si usted negoció una vivienda con una constructora a través de un documento privado, y la misma empresa lo vende también a un tercero, pero a través de un documento notariado u oficializado en un registro subalterno, quien se queda con el apartamento es este tercero.
Un paso delicado
La negociación en la compra de una vivienda o apartamento, es un paso delicado, porque allí se define el futuro.
El comprador prevenido, irá directo al documento de compraventa registrado en el registro subalterno, donde lapsos y condiciones quedan establecidos en forma definitiva, en documento público.
Pero el que no lo está, es susceptible de tomar el sendero hacia otras opciones ofrecidas por el vendedor, que no garantizan las condiciones acordadas.
Luego de esta etapa y de acuerdo con las circunstancias, los vendedores activan presiones legales, económicas y de cualquier tipo a su alcance, para lograr que el comprador pague los diferenciales de precios que ellos han introducido en la post venta, o para que sencillamente acepte que perdió el apartamento y el dinero abonado.
El constructor, como ya se dijo, aprovechará la circunstancia para revender el apartamento, a nuevos precios y en nuevas condiciones.
Problema social
Para el presidente de la Subcomisión de Gestión Pública y Poder popular de la Asamblea Nacional, diputado Augusto Montiel, estamos ante un problema de orden social, debido al número de familias estafadas y el monto del fraude.
“La situación es que, por lo menos 150 mil de familias en Venezuela, están siendo afectadas de manera sistemática y continuada, desde hace varios años, por una situación que configura una serie de delitos, que giran en torno al cobro ilegal del Ìndice de Precios al Consumidor (IPC)”, explica.
“Se han conformado empresas constructoras, empresas inmobiliarias o empresas promotoras, que muchas veces cumplen funciones de bancos, y que se han convertido en fuentes de robo a las familias de procedencia social diversa, fundamentalmente profesionales y familias jóvenes, que haciendo esfuerzos reúnen el dinero para comprar sus viviendas y este dinero les es sustraído por medio de cobros ilegales”, indicó.
Señala el diputado, quien también es miembro de la sala situacional que estudia el caso en el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis), que se estima en 4.500 millardos de bolívares el monto estafado a las 150 mil familias perjudicadas por esta situación.
Empresas y subsidiarias
La mesa situacional que opera en Indepabis ha identificado, hasta ahora, a 31 empresas constructoras o promotoras incursas en el cobro ilegal de sobreprecios, mediante ajustes del IPC.
Muchas de estas empresas operan además con varias subsidiarias, las cuales intervienen, principalmente, en la fase de venta de los desarrollos habitacionales.
De este modo, un comprador puede negociar su apartamento con una de estas firmas, pero su vecino de piso lo hace con otra diferente, mientras que los vecinos del piso de abajo pueden haberlo hecho con otra distinta a las dos anteriores.
La idea, al parecer, es dispersar las responsabilidades jurídicas y confundir a los compradores, a quienes se les hace difícil dar con el constructor de la obra y el vendedor de la vivienda.
Proyecto de Ley
El diputado Montiel ha informado que la subcomisión de Gestión Pública y Poder popular de la Asamblea Nacional ya está trabajando en un proyecto de Ley para regular la compra venta de viviendas y apartamentos.
“Se han constituido verdaderas mafias orientadas a capturar ese dinero de los ahorristas y con él hacer centrífugas inmobiliarias o de construcción para acometer otros desarrollos habitacionales en Venezuela, en Panamá y en Miami”, expresó.
Respuesta oficial
Definido el problema, el Gobierno Nacional viene encarando el asunto a través de una Mesa Técnica que se ha instalado en la Vicepresidencia de la República y en la referida sala situacional que estudia el caso en Indepabis.
La Mesa Técnica está definiendo orientaciones de corto, mediano y largo plazo para resolver la situación planteada y, al mismo tiempo, ha advertido a los constructores incursos en cobros ilegales del IPC, que deben devolver el dinero de los sobreprecios a los compradores.
Gremio inmobiliario
Por su parte, la Cámara Inmobiliaria manifestó el martes 21 de septiembre, su apoyo a la a mesa técnica instalada en la Vicepresidencia de la República y dijo que las firmas que han sido señaladas por cobrar ilegalmente el IPC deben responder ante los tribunales.
El gremio manifestó estar de acuerdo con la investigación a las empresas incursas en el delito, pero pidió que no se generalicen las acusaciones contra el sector.
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